Selon que votre PEB sera bon ou mauvais...
L'Europe arrivera-t-elle vraiment à la neutralité carbone en 2050, y compris pour le bâti? En tout cas, les immeubles affichant une mauvaise performance énergétique sont dès à présent lourdement pénalisés au niveau des prix (et délais) de vente. Sans oublier la faculté d'indexer le loyer! Peut-être la pénalité est-elle même excessive, ce qui pourrait intéresser les acheteurs débrouillards.
Chez BNP Paribas Fortis, huit clients sur dix demandant un prêt hypothécaire déclarent que l'élément principal retenu dans le choix du logement est la durabilité. En faisant le point sur le marché immobilier au début de ce mois, le courtier Trevi observe de son côté que "les acheteurs occupants potentiels considèrent la consommation d'énergie d'un bien comme un élément central, à côté des autres critères (classiques) prix-localisation-superficie". Autre constat: les locataires aussi recherchent des biens avec un bon certificat PEB pour continuer d'économiser, dans l'optique d'un achat ultérieur. La "crise énergétique" est clairement passée par là! Au fait, où en est-on?
Chez BNP Paribas Fortis, huit clients sur dix demandant un prêt hypothécaire déclarent que l'élément principal retenu dans le choix du logement est la durabilité.
Le prix du gaz est aujourd'hui retombé bien en-dessous du niveau antérieur à la guerre en Ukraine, soit aux environs de 50 euros le mégawatt/heure, après un sommet à plus de 300 euros à la fin août 2022. Il faut toutefois savoir que s'il valait déjà quelque 80 euros au début 2022, il venait d'une vingtaine d'euros à peine un an plus tôt. On a donc bel et bien vécu - et on vit encore- une inflation des prix énergétiques. Il n'est dès lors pas anormal que l'envolée de 2022 ait durablement marqué les esprits, autant que les portefeuilles. Et pas étonnant que le certificat de performance énergétique d'un bâtiment (PEB), instauré en 2011 déjà, revête soudain une grande importance. Même s'il n'est pas toujours très fiable (lire le cadre "Fantaisie, négligence... ou pire?")!
Loyers: indexés ou bloqués?
Il est vrai que l'inflation de la facture énergétique a eu une autre conséquence: à titre au moins temporaire (un an, soit jusqu'au 1er octobre 2023 en Flandre, 14 octobre à Bruxelles et 1er novembre en Wallonie), les trois régions du pays ont décidé que l'indexation des loyers serait fonction de la performance énergétique du bien loué. Pour "limiter les effets de l'inflation pour les locataires et pousser les propriétaires à moderniser leurs biens", explique la fédération des notaires. Naguère limitée à la vente d'un bien immobilier, et sans conséquence formelle, la présentation d'un certificat PEB revêt soudain une portée infiniment plus grande.
Ici comme pour les normes, les régions ont pris des dispositions différentes, mais avec des schémas très proches. L'indexation peut se faire à 100% pour les certificats A, B et C, soit les meilleurs. Elle est au contraire interdite pour les deux catégories les plus mauvaises, soit E et F en Flandre, ainsi que F et G à Bruxelles et en Wallonie. Entre les deux, les choses varient: comme il est plus sévère que dans les autres régions, le D aussi peut être indexé à 100% à Bruxelles, tandis que le E est limité à 50%, comme en Wallonie. Pour être complet: en Flandre, c'est le D qui est limité à 50% d'indexation, tandis qu'en Wallonie, le D est limité à 75%. Ouf!
Quand les banques s'y mettent
Le poids du certificat PEB ne s'arrête pas là: il doit également être pris en considération lors de l'octroi d'un prêt hypothécaire. Ce ne sont pas les banques commerciales qui l'ont décidé, mais la Banque nationale, par une circulaire du 1er janvier 2021 déjà. Dans le long argumentaire de cette directive, on relève notamment que "les ménages et les entreprises occupant des bâtiments à faible performance énergétique peuvent voir leurs frais de chauffage augmenter considérablement en cas d'augmentation du prix de l'énergie (...) ce qui pourrait nettement réduire leur capacité de remboursement". Voilà un argument qui tombait à pic l'an dernier! Cela signifie-t-il que les banques envisagent de refuser un crédit finançant l'achat d'un bien très mal noté sur le plan énergétique? Nullement, assurent-elles. Belfius précise ainsi ne pas refuser un dossier, ni appliquer un taux plus élevé, parce que le PEB n'est pas bon. Le PEB entre en ligne de compte au même titre que d'autres facteurs tels que la capacité de remboursement, la quotité, l'historique de la relation, etc. La banque insiste cependant sur le fait que "un bon PEB va donner de la valeur au bien et améliorer la capacité de remboursement du client grâce à une réduction de ses dépenses énergétiques".
S'il n'y a pas de pénalité pour les mauvais PEB, il y a un bonus pour les bons. Toutes choses égales par ailleurs, Belfius accorde une réduction de 0,10% pour un crédit hypothécaire portant sur une maison affichant une dépense énergétique inférieure à 150 kWh/m2. Ceci correspond aux certificats A, B et C à Bruxelles. Politique identique chez Fortis: -0,10% également pour un tel score.
Un coup de pouce pour améliorer le PEB
Comme les banques aussi ont intérêt à ce que leurs clients ne croulent pas sous les factures énergétiques, elles mettent clairement l'accent sur la rénovation "verte". BNP Paribas Fortis signale ainsi que, l'an dernier, 38% des crédits hypothécaires accordés pour la construction et la rénovation étaient assortis d'une touche durable, ou encore que ses crédits immobiliers efficaces en énergie (label international EEM) se montent aujourd'hui à près de 5 milliards, après un bond de 25% en 2022. La banque va plus loin, avec le prêt à tempérament "énergie" assorti d'un taux qualifié d'avantageux de l'ordre de 3,45%. Il finance surtout la pose de panneaux thermiques ou photovoltaïques (57%), précise-t-elle, puis les châssis et le double vitrage (12%), une chaudière (11%), ou encore l'isolation (11%). Fortis n'est pas seule, loin s'en faut: c'est également 3,45% que le groupe KBC affiche pour son prêt énergie. Belfius propose pour sa part un "prêt rénovation énergie" à 3,49%, un taux promis à une diminution le mois prochain, dans le cadre de Batibouw.
Ces rénovations vertes sont indispensables dans la plupart des immeubles et le marché immobilier en tient largement compte, comme en témoigne le tableau ci-contre, concocté par les économistes de Fortis: les différences de prix relevées en fonction du niveau PEB sont très importantes... à l'image des coûts énergétiques que cette situation entraîne. Une différence de 80.000 euros entre le label A et le label F ou G, sur 20 ans, pour une maison, voilà qui a de quoi frapper l'imagination. Ceci étant, comme les experts de la banque le soulignent, cette différence se reflète assez précisément dans le prix. Autrement dit, l'acheteur d'un bien affichant un mauvais label F ou G et qui a l'intention de rendre le bien plus durable sans trop tarder, ne fait peut-être pas une mauvaise affaire.
Fantaisie, négligence... ou pire?
La performance énergétique d'un bâtiment se mesure en kilowatt/heures par mètre carré et par an (kWh/m2), ce qui est une mesure de la consommation. La lettre A désigne les logements les moins gourmands en énergie, tandis que la dernière s'applique à ce qu'on appelle communément une "passoire énergétique". Né d'une réglementation européenne, le PEB est en Belgique une compétence régionale, ce qui entraîne plusieurs différences. Ainsi le plus mauvais score est-il désigné par F en Flandre, mais par G à Bruxelles et en Wallonie, cette dernière possédant également une classe A+. Les valeurs affichées à Bruxelles et en Wallonie sont, en kWh/m2/an:
Les normes sont plus sévères dans la capitale, puisque la lettre F est de mise dès que la consommation dépasse 276 kWh/m2, alors qu'il en faut 400 en Flandre et 425 en Wallonie! Une possible explication: Bruxelles compte une proportion plus élevée d'appartements et de maisons entre pignons, donc moins énergivores par nature.
Au-delà de ces différences régionales, y compris dans les méthodes de calcul, les enquêtes menées tant par Test Achats que par l'émission Investigation de la RTBF ont mis en lumière des déficiences parfois importantes du côté des certificateurs. Et quand un loft vendu avec un certificat C s'avère être en réalité de catégorie F ou G, on se demande inévitablement s'il n'y a pas eu escroquerie de la part du vendeur, moyennant graissage de patte du certificateur... Ce risque s'étend à présent aux biens donnés en location, puisque leur indexation dépend du certificat: les propriétaires ont intérêt à ce qu'il soit bon et les locataires à ce qu'il soit mauvais!
