De grote terugkeer van rendement
Residentieel vastgoed zou dit jaar kunnen verzwakken, zo waarschuwen vele professionals. Maar beursgenoteerd vastgoed kan wel opveren na de daling van vorig jaar, die volgens velen overdreven was. En omdat huurgelden grotendeels geïndexeerd worden, is hun rendement een goed alternatief voor obligaties.
Het beursjaar 2022 was ronduit rampzalig: obligaties daalden bijna even sterk als aandelen. Obligaties worden van nature als defensief beschouwd. Dit betekent dat er weinig risico is op waardeverlies (omdat het kapitaal op de vervaldag wordt terugbetaald), maar ook dat het een portefeuille beschermt bij een daling van de aandelen. Toch bleek dit vorig jaar helemaal niet het geval. De waarheid is dat die defensieve reputatie moet bijgesteld worden, want het is niet zo ongewoon dat obligaties negatief presteren.
Wereldwijd en uitgedrukt in dollars is dit sinds 2005 niet minder dan zes keer gebeurd, ofwel eens om de drie jaar. Maar de eindbalans is meestal positief, zoals in 2021. In 2022 daarentegen gingen obligaties diep in het rood: -16,2%, zo berekende het financiële informatiebureau Bloomberg. Een echte crash!
Goede kant
De oorzaak van dit historisch slechte resultaat is bekend: de zeer sterke en snelle stijging van de rentevoeten, vooral in Europa. Veel wiskunde komt er niet bij kijken: iedereen begrijpt dat als een obligatie 3% opbrengt (zoals de obligaties van de Belgische overheid vandaag), als gevolg daarvan de oudere uitgiftes die bijvoorbeeld maar 0,3% opleveren automatisch een groot deel van hun waarde verliezen. En die rente van 0,3%, die gold nog amper een jaar geleden. Deze koersdaling mag dan wel een ramp zijn voor de beleggers van gisteren, maar de stijging van de rendementen die deze val heeft veroorzaakt kan wel een buitenkans zijn voor wie vandaag wil kopen. Veel professionals denken van wel. In een vorig nummer spraken we al over die positieve stemming ten aanzien van obligaties, en vandaag is dat nog meer het geval.
Maar obligaties kopen, bij voorkeur via een fonds, is niet de enige manier om van de koersdalingen te profiteren. Andere rendementswaarden hebben nog meer geleden: vastgoedaandelen, zoals de Belgische GVV's (Gereglementeerde vastgoedvennootschappen) en hun buitenlandse tegenhangers. Die GVV's daalden vorig jaar even hard als de Belgische beurs in zijn geheel, met ongeveer 11%. Dat is niet schitterend, maar wel veel beter dan de Europese vastgoedaandelen in het algemeen: de vastgoedindex Stoxx 600 kelderde in 2022 met 37% en viel daarmee terug tot op het niveau van 2012. En weet dat de crash in vastgoedpapier nog veel erger was tijdens de financiële crisis van 2008: tussen februari 2007 en maart 2009 donderde de Stoxx 600 met bijna 80% naar beneden! Een belegger kan er niet omheen: beursgenoteerd vastgoed is aantrekkelijk, maar veel meer blootgesteld aan de grillen van de aandelenmarkt dan dat het de ontwikkeling van de fysieke vastgoedmarkt weerspiegelt. Een dynamisch beheer van deze aandelen kan hier dus een groot verschil in rendement opleveren.
Kansen
Niet alleen de rentestijging is verantwoordelijk voor de daling van vastgoedpapier in 2022. Na de hausse van de logistieke sector tijdens de pandemie kreeg deze nu te kampen met een terugval van de e-commerce. Toch was dit het meest dynamische vastgoedsegment van de afgelopen jaren, en die reputatie van 'groeisector' maakte dat deze aandelen zeer royaal gewaardeerd werden. Zowel de beurskoers van WDP als van zusteronderneming Montea bedroeg een jaar geleden het dubbele van hun intrinsieke waarde! Ook vele andere GVV's noteerden met een premie, maar helemaal geen 100%. Vandaag is deze premie meestal verdwenen, zodat de GVV's nu als correct gewaardeerd worden beschouwd.
Of zelfs een beetje ondergewaardeerd? Sommigen denken van wel en voorspellen een vrij mooi rendement. Op basis van het vorig jaar uitgekeerde dividend, dat dit jaar minstens geëvenaard zou moeten worden, flirt het nettorendement voor verschillende aandelen inderdaad met de 4% of 5%. Niet de zwaargewichten uit de logistieke sector, met 2,2% voor WDP en 3% voor Montea, maar wel Aedifica (4%, gezondheidszorg) en Cofinimmo (4,9%, 60% gezondheidszorg). Bij de op retail gerichte GVV's, die zwaar getroffen werden door de pandemie maar toch redelijk standhielden, ligt dat nog hoger: 5,1% nettorendement voor Retail Estates en maar liefst 5,7% voor Wereldhave Belgium. Deze dochteronderneming van de gelijknamige Nederlandse groep bezit een aantal kantoren, maar vooral winkelcentra, waaronder Belle-Île in Luik.
Of deze rendementen behouden blijven en of er correctie komt, is afhankelijk van de evolutie van de koers en de bekendmakingen over het dividend. Maar wat betreft het risico kunt u een vastgoedaandeel natuurlijk onmogelijk gelijkstellen met een obligatie van een debiteur van topkwaliteit. En een fonds in GVV's bestaat niet, dus is het aan de belegger om zelf te diversifiëren. Anderzijds hebben GVV's, naast een rendement dat vaak (veel) hoger is dan dat van obligaties, een belangrijke aantrekkingskracht: huurgelden zijn grotendeels geïndexeerd aan de inflatie, en het dividend ook!
Beter rendement
De grote banken zijn de kleintjes vrij snel gevolgd: de spaarrekening, of het depositoboekje, brengt nu (bijna) overal meer op dan het wettelijke minimum van 0,11%, dat bestaat uit 0,01% basisrente en 0,10% getrouwheidspremie. Die getrouwheidspremie wordt enkel toegekend aan bedragen die 12 opeenvolgende maanden op de rekening blijven staan. Belfius was de eerste om te springen en verhoogde zijn basisrente tot 0,35% en de getrouwheidspremie tot 0,15%. KBC ging iets hoger met zijn getrouwheidspremie: 0,25%. ING concentreerde zich dan weer op de basisrente met een iets beter tarief (0,40%), maar is minder royaal qua getrouwheidspremie: 0,10%. Fortis bleek veel terughoudender, met een basisrente van amper 0,15% en een getrouwheidspremie die op 0,10% bleef steken.
Maar spaarders hebben meer mogelijkheden dan de klassieke spaarrekening, want de meeste banken bieden ook specifieke producten aan, speciaal gericht op de lange termijn (meer dan een jaar), en aan betere voorwaarden dan het spaarboekje. Belfius biedt bijvoorbeeld 0,80% (0,15 + 0,65) op de Fidelity-rekening. Dat geldt nog meer voor Fortis, dat vanaf 1 februari met een 'spaarrekening Plus' uitpakt met een basisrente van 0,50% en een getrouwheidspremie van 0,75%, dus in totaal 1,25%. Deze formules leveren een veel beter rendement op dan een basisspaarrekening! Maar wel voor maximum ? 100.000 .
Andere bankinstellingen mikken sowieso op een hoger rentetarief, inclusief de getrouwheidspremie. Zo biedt Keytrade Bank een intrest van 1% aan op zijn High Fidelity-rekening. Bij de onlinebank MeDirect is dat 1,05%, bij NIBC Direct 1,40% en bij de Vision Max-rekening van de Spaanse groep Santander zelfs 1,60%. Voor dat laatste tarief moet je wel een bedrag tussen de ? 125.000 en ? 200.000 op die rekening plaatsen.
De crash van de Nationale Bank
Niet alleen GVV's en andere rendementsaandelen vielen vorig jaar van hun voetstuk. Dit was ook het geval voor de Nationale Bank van België (NBB), waarvan de aandelen op de beurs van Brussel noteren en die voor de helft in handen zijn van particuliere beleggers (de andere helft is in het bezit van de Belgische staat). In het begin van de jaren 2000 werd deze 'familiebelegging', zoals ze ooit werd genoemd, een beetje speculatief toen een groep kleine aandeelhouders uit Vlaanderen het privilege van de Belgische staat bij de verdeling van de winst ging aanvechten, en zelfs het eigendom van de goudreserves van de instelling. Deze activisten dragen groene petjes, zijn nog altijd aanwezig en treden actief op tijdens de algemene vergaderingen. Ze zijn zelfs naar de rechter gestapt, maar zonder resultaat.
Omdat sommige beleggers geloven dat de NBB haar beleid kan wijzigen ten gunste van haar aandeelhouders is de koers van het aandeel verschillende keren gestegen. In april 2010 flirtte het met de ? 4.400 en in het voorjaar van 2014 ging het boven de ? 3.500. Maar uiteindelijk viel de koers terug en kreeg het aandeel een genadestoot door de opleving van de rente. Op 21 september waarschuwde de NBB dat ze voor het boekjaar 2022 een verlies van ? 600 tot 800 miljoen verwacht. En dit is nog maar het begin: tegen het jaar 2027 zouden de verliezen in totaal ? 9 miljard kunnen bedragen! Het aandeel was al gezakt tot onder ? 1.600 en is in een paar dagen tijd verder ingestort tot minder dan ? 700!
Vroeger was het dividend quasi geïndexeerd aan de inflatie, maar het begon te schommelen, eerst opwaarts en daarna naar beneden. Zo steeg het van ? 56,25 (netto) in 2009 naar ? 124,59 in 2011. In 2021 bedroeg het ? 74,04 en vorig jaar ? 96,63, steeds na aftrek van belastingen. En dit jaar? Gezien de aangekondigde verliezen zal het hoogstwaarschijnlijk afgelopen zijn met het dividend, of preciezer: met het variabele deel ervan. Het vaste deel blijft behouden op... ? 1,05 netto. De geïndexeerde obligatie van weleer is zo ten grave gedragen.