Correcte plaatsbeschrijving kan discussies voorkomen
U verhuurt een woning of appartement of huurt de ruimte waarin u uw praktijk uitoefent. Moet er bij het begin en het einde van de huur een plaatsbeschrijving opgemaakt worden? Wat is het belang daarvan en hoe gaat u hiervoor te werk?
Op het einde van de huur kan er wel eens discussie rijzen of een huurder al dan niet beschadigingen toebracht aan het door hem gehuurde pand. Om te weten of dat het geval is, moet de toestand bij het begin van de huur vergeleken kunnen worden met deze bij het einde.
Omstandige plaatsbeschrijving
Om de toestand bij het begin van de huur te kunnen bewijzen moet er een omstandige tegensprekelijke plaatsbeschrijving opgesteld worden. Is dat niet het geval, dan bestaat er namelijk een wettelijk vermoeden dat de huurder het gehuurde goed ontving in dezelfde staat als deze waarin het zich bij het einde van de huur bevindt.
De verhuurder kan wel het tegenbewijs leveren wat in de praktijk bijzonder moeilijk zal zijn. Het volstaat niet om een clausule in de huurovereenkomst op te nemen dat de huurder het gehuurde goed in perfecte staat ontving. Een dergelijke bepaling is nu eenmaal niet geldig.
Dat betekent dan ook dat als u zelf verhuurder bent u er alle belang bij hebt dat er een plaatsbeschrijving wordt opgemaakt. Een huurder heeft daar minder belang bij. Het niet opmaken van een plaatsbeschrijving zal veelal in zijn voordeel zijn omdat de verhuurder zonder een dergelijk document niet kan bewijzen wat de toestand van het huurpand was bij het begin van de huur.
Expert raadplegen
De plaatsbeschrijving wordt best opgemaakt vlak voor de huurder de sleutels krijgt. De wet laat meestal ook toe dat nog achteraf te doen en meer bepaald tot een maand nadat het pand door de huurder in gebruik werd genomen.
De plaatsbeschrijving moet tegensprekelijk opgesteld zijn. Dit moet met name gebeuren in aanwezigheid van de huurder en de verhuurder (of hun vertegenwoordigers) of een door hen (of de rechtbank) aangeduide deskundige. De plaatsbeschrijving moet ook zeer gedetailleerd zijn en in detail elke kamer beschrijven. Ze wordt best vergezeld van een fotoreportage. In het Brusselse en het Waalse gewest zijn er 'wettelijke' modellen van plaatsbeschrijvingen voor het verhuren van woningen, appartementen en studentenkamers.
Het volstaat niet om een clausule in de huurovereenkomst op te nemen dat de huurder het gehuurde goed in perfecte staat ontving
U kunt de plaatsbeschrijving zelf onderling opmaken of een beroep doen op een professional die dan een voor beide partijen bindende plaatsbeschrijving opmaakt. Elk van de partijen draagt in beginsel de helft van deze kosten. In de praktijk wordt veelal aangeraden om de plaatsbeschrijving door een expert te laten opmaken. Die is nu eenmaal 'vertrouwd' met het opmaken van plaatsbeschrijvingen.
Huurschade
Bij het einde van de huur moet de huurschade worden vastgesteld. Daarbij is het mogelijk om dadelijk een regeling te treffen met de (ver-)huurder waarin wordt afgesproken welk bedrag er als vergoeding voor de huurschade verschuldigd is. Er is dan bovenop geen plaatsbeschrijving nodig.
Lukt dat niet, maak dan een uitgaande plaatsbeschrijving op. Ook deze plaatsbeschrijving moet omstandig en tegensprekelijk zijn en kan eventueel worden opgemaakt door een expert. Maak de plaatsbeschrijving daarbij op vlak voordat de sleutels van het pand worden teruggegeven.
Vrederechter
Het gebeurt wel eens dat een huurder weigert om zijn medewerking te verlenen aan het opmaken van een plaatsbeschrijving. In dat geval is het van belang dadelijk de nodige stappen te ondernemen en naar de vrederechter te stappen. Contacteer dan ook dadelijk een advocaat en weet dat er strikte termijnen gelden om de zaak bij de rechter aanhangig te maken. Als uw huurder weigert om de uitgaande plaats-beschrijving op te stellen, is het beter de sleutels intussen niet te aanvaarden.